Dlouhá cesta za projektem (většího atypického) domu

Kdo touží od dětství stavět dům, možná to zná. Záleží mu na každé zdi, na každé místnosti, na atmosféře, kterou vyvolají sluneční paprsky linoucí se z těch „správně“ umístěných stavebních otvorů… Víte? Já ano. Od začátku jsem věděla, že projekt musí být super, protože stavím něco „na celý život“, pro nás, že nebude žádná „druhá šance“ postavit to jinak a lépe. V obdobném duchu to vnímal i můj muž. Prostě když už, tak už.

Hledáme architekta

Po koupi pozemku jsem se začala poohlížet po architektovi. Nechtěla jsem „jen“ projektanta, chtěla jsem někoho s vlastním nápadem, stylem nám blízkým, umělce, který by naši představu dokázal správně vyšperkovat a překreslit do reality… Ale chtějte to bez 0 „vhodných“ přátel a s omezeným rozpočtem. Velmi brzy jsem zjistila, že příběhy na svépomocí.cz typu „náš známý je architekt, který nám to nakreslil za 50“ se nás týkat opravdu nebudou.

Jaká je cena architektonického návrhu? U každého architekta jiná, podle našich zjištění k ní ale dospějí zhruba 3 způsoby:

odhadnou podlahovou plochu domu a vynásobí svou sazbou za m²
odhadnou obestavěný prostor a vynásobí svou sazbou za m³
odhadnou cenu domu a z ní si vezmou x %

Ve všech případech platí: čím větší (a komplikovanější), tím dražší. Chápu, zadarmo ani kuře nehrabe (snad jen, pokud není z domácího kurníku), ale i tak… Přesto mi to nedalo a procházela jsem realizace architektonických studií dál. Ve většině případů ovšem ani mě, ani mého muže, nezaujaly.

Co vlastně chceme?

V hrubých rysech byla naše představa jasná:

členitý dům: pohledově zajímavý objekt namísto strohého čtverce nebo obdélníku
patrový dům přizpůsobený svažité parcele, který dobře zapadne do krajiny u lesa i sousední zástavby
dům šmrncnutý stylem horské chaty (vedle nás je několik chat) – prim měl hrát kámen, kov a dřevo (ovšem ne roubenka či srub)
dům splňující podmínky příslušného CHKO
sedlová střecha
velká terasa
venkovní vzhled neměl být podřízen vnitřní dispozici (aby nevznikla neesteticky porušená symetrie apod.)

Problém byl, že se tahle vize ne úplně shodovala s moderním trendem, kterému dominuje jednoduchá kostka. Když jsem k našemu seznamu přidala ještě doplňující přání, přišla mi šance na objev vhodného člověka téměř mizivá:

pohledově propojit interiér s exteriérem
rozměry místností přizpůsobit některým, již zakoupeným, kusům nábytku
prostor nad obývacím pokojem otevřít až do střechy ve 2. NP
navrhnout prostornou galerii (s knihovnou a útulným sedacím koutem) nad obývací částí
srdce domu řešit jako uskupení 3 prvků:
- velký kamenný krb (= krbová vložka s masivní kamennou obestavbou)
- prosklená stěna s window seat, z přízemí až do patra pod střechu
- dřevěné točité schodiště vedoucí na galerii

Na nás nemáte

Touhle větou (s jinými slovy, ale stejným významem) mě počastoval hned v úvodu telefonického rozhovoru jeden pan architekt, jehož práce se nejvíc přibližovala naší představě. Domy, které stavěl, byly opravdu krásné. A také drahé. Dozvěděla jsem se, že berou zakázky jen od 8.500.000 Kč bez DPH předpokládané ceny domu – méně hodnotné stavby jsou pro ně irelevantní. Cenu architektonické studie a projektu pak počítají z oné sumy – což vychází od 850.000 Kč bez DPH. Nu, tudy cesta pro nás nevedla.

Hledáme projektanta

Po hodinách strávených nad strýčkem Googlem jsem to s architekty vzdala a zaměřila se na hledání šikovného projektanta. Jednoho mi doporučila známá, kterým navrhoval dům. I když jsme chtěli trochu něco jiného, proč to nezkusit. Pán byl postarší, moc milý, setkal se s námi na pozemku, kde vše obhlédl. Řekli jsme mu svou představu i částku, a on na to, že by to šlo. Proběhlo další setkání a pak ještě jedno, na kterém jsme zažili šok. To když cena domu ze schůzky na schůzku vzrostla na 12 milionů (což byl téměř dvojnásobek naší původní svépomocné představy) a odhad částky za projektovou dokumentaci narostl na 220.000 Kč (plus dalších 100.000 Kč za autorský dozor – tj. kontrolu, zda se staví podle projektu). Navíc nám rozkreslený návrh ani nevyhovoval. S panem projektantem jsme se tedy rozloučili a domů odcházeli v nevěřícném úžasu.

Zvládneme to sami

Když tuhle památnou větu pronesl můj muž, byla jsem poněkud skeptická. Přeci jen navrhnout celý dům, navíc v obtížném terénu, se všemi našimi přáními k tomu, je jiné kafe, než vymyslet samotný interiér. Jakmile si ale manžel sedl k počítači a začal kouzlit, nestačila jsem se divit. První návrh byl na světě ještě tentýž den.

Zkrátím to. Ve skutečnosti to žádná sranda nebyla. Po večerech jsme pracovali na projektu domu dlouhé dva roky. Světlo světa spatřila více než stovka návrhů, s většími či menšími dispozičními změnami a různě řešenými detaily. Zejména já jsem chtěla, aby pokud možno vše sedělo na centimetr, abychom vše opravdu vymysleli předem a nemuseli dělat změny v průběhu stavby.

Co nám na projektu vlastně trvalo tak dlouho? Kromě běžných věcí, se kterými se musí popasovat každý stavebník (velikost vs. rozpočet, výběr stavebního materiálu, volba typu vytápění/chlazení/ apod.) zejména:

dlouho jsme šachovali nejen s velikostí samotného domu, ale i s umístěním vstupních dveří, terasy a garáže (náš pozemek umožňoval více možností)
protože pro nás nebyl jediný parametr cena, čas jsme trávili poctivým studiem materiálů a technických výkresů, pídili jsme se po detailech a učili se jim rozumět
dost energie nám vzalo napasování představ na požadavky CHKO
ohromnou spoustu času zabralo řešení kamenné obestavby/obkladu domu – chtěli jsme pravý kámen, který je ale velmi těžký a ve většině případů (pokud nelepíte ty tenké pásky, které my nechtěli), jej lepidlo neudrží – anebo by jeho tíha mohla urvat část cihly. Radili jsme se s výrobci různých druhů stavebních materiálů, jak to udělat. Nakonec jsme objevili řešení formou přizdívky (což opravdu není příliš typické). Chtěli jsme ale, aby obklad – tedy přizdívka – vypadala skutečně realisticky. S tím souvisela úvaha nad rozšířením základové desky, otázky jak to bude s izolací a zateplením, jakým způsobem přizdívku kotvit do stěny (a co ta izolace), když chceme, aby kámen šel několik metrů do výšky – čímž jsme se opět kolečkem dostávali k velikosti domu vs. rozpočtu
obdobně jsme řešili exteriérový obklad ze dřeva a zkoumali jeho umělé alternativy
nechávali jsme si zasílat vzorky kamene/exteriérových obkladů/střešní krytiny aj.
manžel se jezdil dívat po stavbách z námi vytipovaných materiálů, aby je viděl ve skutečnosti
dlouho jsme řešili i dispoziční uspořádání, aby bylo co nejefektivnější – pohrávali jsme si s představou samostatné „televizní“ místnosti, posilovny a herny, s umístěním kulečníku (nebo stolního fotbálku) na galerii (a tím pádem s myšlenkou jejího rozšíření) – od všech jsme ale nakonec upustili

Těch věcí bylo nespočet. K tomu jsme řešili zasíťování pozemku a stavbu příjezdovky a netrpělivě čekali, zda projde novela stavebního zákona umožňující stavět nad 150 m² zastavěné plochy jen s ohláškou a svépomocí.

Vzorek masivního mramoru Rock Rakon od Kameny.cz (nakonec jsme jej nevybrali, ale kameny to byly pěkné)

Druhý pokus na projektanta

Když jsme byli s projektem jakš takš hotovi, potřebovali jsme někoho, kdo nám jej konstruktivně zkritizuje a pro účely stavebního řízení překreslí – tentokrát ale za jiný peníz. Vybrali jsme projektanta z našeho okolí, s výbornými referencemi na internetu (jméno tu schválně psát nechci – ještě jsme spolu neskončili a vše bohužel není, jak by podle nás mělo být).

Panu projektantovi jsme ukázali náš plán, zpracovaný ve Sweet Home 3D (zdarma dostupném), i s vlastní vizualizací; zkonzultovali naše představy, cenové rozpětí, upozornili na problémy, se kterými si zatím nevíme úplně rady, požádali o návrh řešení. Výsledek nás překvapil: žádné námitky k prostorovému uspořádání, vše splňovalo příslušné normy, žádnou změnu nenavrhl, rozpočet odsouhlasil. Požadavky CHKO jsme spolu prošli, oblast a podmínky znal, prý to bude trochu oříšek, ale podle něj parametry splňujeme… No dobře. Plácli jsme si.

Dál už to tak veselé nebylo. Bohužel, první překreslená verze, kterou jsme obdrželi, rozměrově neodpovídala. Spousta odchylek, kvalita zpracování nevalná. Požádali jsme o překreslení. Vrátil se nám projekt už značně lepší, stále v něm ale byla řada nepřesností. Takto jsme si zpracování prohodili snad 10x. Další průtahy nastaly při vymýšlení instalace kamenného obkladu/přizdívky, technického řešení vytápění, rozvodů vody a odpadů. Každou nám zaslanou verzi projektu jsme pečlivě okomentovali, popsali správnými rozměry a poslali s prosbou o úpravu zpět.

Asi za největší chybu považuji, když jsme coby investoři-laici přišli na vzájemně si neodpovídající rozměry a uložení základových pásů s nosnými stěnami v 1. NP, na chybně zakreslený kus střechy, na absenci značení více vyztužené desky na ploše vyhrazené venkovní vířivce a pod krbem nebo na chybějící zákres odpadu ke dřezu ve venkovní kuchyni (která je deskou propojená s domem). Podobných nedodělků a chyb bylo bohužel mnoho.

Tip: Kontrolujte po svém projektantovi úplně vše. Než se kopne do země, mnohé jde ještě zachránit. Později je to horší, ne-li nemožné.

Nutno podotknout, že řadu věcí jsme při revidování měnili i my – např. se z důvodu návrhu odpadů v kuchyni (po naší návštěvě kuchyňského studia), posouvaly nosné stěny v 1. NP o několik centimetrů a měnil se jejich tvar. Kvůli kamenné přizdívce v intriéru jsme posouvali o několik centimetrů stavební otvor pro dveře do pracovny, kde jsme také zrušili jedno nadbytečné okno. O několik centimetrů jsme rozšířili galerii kvůli zabudované knihovně, apod. Z naší strany bylo těchto drobných změn hodně a pan projektant je bezeslova přijímal (resp. přeposílal svým zaměstnancům/kolegům k vyhotovení).

Přesto jsme díky této spolupráci přišli zcela zbytečně o 50.000 Kč, a to kvůli chybě, která se bohužel ukázala až při stavbě základové desky, vzhledem k ne úplně šťastnému zasazení stavby do terénu. Nejsme ani spokojeni s řešením několika dalších věcí (zpracuji v některém z dalších článků) a velmi špatný přístup jsme ze strany pana projektanta zažili nakonec i k rozpočtu (o tom až úplně na závěr).

Srážka s CHKO

Veškeré dostupné materiály jsme měli nastudované, projekt podle nich zpracovaný, i zaslal jej pan projektant na CHKO k vyjádření. Tušila jsem problémy a ono ejhle… skutečně nastaly. Studie zamítnuta pro nesplnění požadavků. Ale jak to? Ihned jsme si domluvili schůzku s paní na příslušném odboru. Konverzace vypadala asi takto:

„Proč jste nám to zamítli?“ – „Protože to vypadá jako horský hotel a ne rodinný dům. A proč to máte tak velké?“
„Velikostně splňujeme podmínky dané územním plánem, na stavebním úřadě i na obci souhlasí.“ – „Fakt? to se mi nechce věřit.“
„No fakt. Co se vám na tom nezdá?“ – „Tak třeba ten kámen. A dřevo. A tmavá střecha. To není vesnická zástavba.“
„V příručce pro stavebníky máte uvedeno, že se mají přednostně používat přírodní materiály.“ – „Hm, tak tím není myšlen kámen ani dřevo.“
„Aha, ale hned dva domy vedle nás mají vysoké kamenné zídky a zdivo. A ve své příručce pro stavebníky uvádíte jako příklad dobré praxe moderní kostel, který je celý obestavený masivní kamennou přizdívkou – jeli jsme se na něj i podívat. “ – „To nevadí, to se vás netýká. Navíc vedle vás je chata a vy jste dost vidět.“
„Ano, sousedíme s chatovou oblastí, tak abychom zapadli. Ze silnice vůbec vidět nejsme.“ – „Uvidí na vás z druhého kopce, i když tam už není CHKO.“
„Co se vám nelíbilo na naší střeše?“ – „Je tmavá, tmavé střechy CHKO nepovoluje.“
„Ale v příručce pro stavebníky máte psánu barvu červenou, případně hnědou a u atypických staveb možnou i černou.“ – „Ale atypická stavba je kostel a ne RD.“
„A proč vám vadí hnědá krytina, když ji máte „případně“ povolenou?“ – „Protože chceme červenou.“
„Několik našich sousedů má hnědou a černou krytinu (a jsou v CHKO).“ – „Ukažte, hm, ti mají malou zastavěnou plochu, hm (byť v řadové zástavbě uprostřed ulice), a tihle to ještě nemají zkolaudované – těm dáme pokutu. My prostě chceme střechy červené – zejména u větších staveb.“
„A co se vám nelíbilo na výšce domu, podle územního plánu, vyjádření starosty, i vaší příručky pro stavebníky splňujeme.“ – „To je možné, ale vy jste ve svahu a tam to posuzujeme jinak.“

A závěr?

Náš projekt na CHKO doporučili k posouzení odborné komisi, která by rozhodla o možnosti jeho realizace. Nakonec jsme, trochu z obavy, aby odborná komise neučinila pro nás ještě méně příjemné rozhodnutí, projekt přepracovali (opět sami, pan projektant dal kolegům výsledek jen překreslit, vyjádření na CHKO jsme také psali sami, fotografie se zasazením budoucí stavby, kterou po nás úřednice požadovala, jsme taktéž dělali sami, i když jsme měli zaplacené kompletní vyřízení projektové dokumentace až po získání stavebního povolení – tedy včetně vyřízení na CHKO.

Střecha se změnila na červenou, upravila se i její podoba a hlavně se dům snížil – 2. NP je řešeno jako podkroví. Díky tomu vznikla méně kompaktní střecha než bývala dříve (což CHKO kupodivu nevadilo). Snížil se počet kamenných ploch, vyhodily se dřevěné exteriérové obklady, barva fasády bude světlá krémová. Oproti lesu za zády nás teď z protějšího kopce nikdo nepřehlédne (což CHKO, překvapivě, vůbec nevadí). Velikost domu, umístění na pozemku, podoba oken i vnitřní uspořádání zůstaly beze změny.

Chybějící kamenné a dřevěné plochy na domě jsme se rozhodli řešit vysazením popínavé dřeviny, která by měla pokrýt tak 1/3 domu. Zkrátka dům jen s omítkou je pro nás „holý“. A to nechceme. Nejen kvůli tomu jsme do základové desky (bude jedna velká společná s domem a terasou) umístili otvor zhruba 5 x 0,65 m pro takovou „zahrádku“ v betonu před velkým oknem. O ní se tu v budoucnu ještě rozepíšu.

Technické údaje

Základová deska je společná pro RD 6+kk (191 m²) a přidruženou terasu (83 m²). Odděleně od nich, na úpatí svahu, bude ještě malý domeček (se skladem zahradního nábytku a dílnou) a naléhajícím garážovým stáním (63,5 m²).

Nepříjemné překvapení

Poté, co jsme obdrželi souhlasné stanovisko od CHKO, pan projektant úspěšně vyzískal podpisy všech sousedů, vše bylo předschváleno a odesláno na místně příslušný stavební úřad, obdrželi jsme (konečně!) výkaz výměr.

Musím tu podotknout, že v průběhu jednotlivých schůzek i v mailové komunikaci jsme se ujišťovali, zda stanovený rozpočet nepřekračujeme a průběžně se na vývoj odhadované finanční stránky dotazovali.

Odpověď pana projektanta byla vždy taková, že se vlezeme, že dobrý. Těsně před zasláním slibovaného výkazu výměru sice podotkl, že možná jen „trošku“ překročíme, ale jak to vidí, tak to bude zhruba jak jsme chtěli, že výkaz teď zpracovává kolega a hned jak bude, tak jej pošle.

Jaké bylo naše překvapení, když jsme v zaslaném výkazu výměru našli částku zhruba o 2 miliony vyšší, než námi stanovenou! A to bez jakéhokoli vysvětlení. Ještě o něco vyšší figurovala i v průvodní zprávě k projektové dokumentaci, kterou projektant zaslal na stavební úřad (a kterou jsme dostali až ex post). Okamžitě jsme žádali o vysvětlení a přepracování rozpočtu (ovšem s tou průvodní zprávou už jsme nic udělat nemohli, ta byla odeslaná).

Když jsme se proti tomuto výsledku ihned odradili, bylo nám vysvětleno, že ve výkazu výměru jsou uvedeny částky odpovídající ceníkovce firmy dle RTS cen. Pokud budeme některé práce vykonávat sami, o ně ušetříme. Tak tedy po opětovném upřesnění, co chceme dělat, se částka ve výkazu výměru snížila zhruba o milion, přesto o milion stále převyšovala nad původním rozpočtem – nehledě na částku zanesenou v Průvodní zprávě odeslané stavebnímu úřadu, která by mohla sloužit bance k posouzení žádosti o hypotéku.

Cenová soustava RTS DATA je kompletní soubor podkladů, pravidel a metodických pokynů ke stavebním nebo montážním pracem, dodávkám materiálů a k nim příslušných služeb. Obsahuje základní technické informace k podmínkám použití položek stavebních a montážních prací včetně podmínek pro stanovení jednotkové ceny práce nebo materiálu (ve smyslu vyhlášky č. 169/2016 Sb.). Cenová soustava RTS DATA je volně dostupná na http://www.cenovasoustava.cz/.

Chápu, že k navýšení odhadované ceny může dojít. Je ale diametrálně něco jiného, pokud na férovku na zvýšení ceny klienta upozorníte a vše s ním rozeberete, a když jej postavíte po měsících práce před hotovou věc. Takový přístup je pro nás zcela nepochopitelný. Jaké by mohlo být poučení? Napadá mě snad jen zanést do smlouvy s projektantem/architektem odhadovanou cenu, do které se musí dům dle výkazu výměru vejít. My jsme zvýšení rozpočtu nakonec akceptovali – rozdíl naštěstí máme možnost dofinancovat hypotékou. Umím si ale představit, že by to nemusel být případ každého.

Jak jsme s výsledkem spokojeni?

Když vezmu prostorové uspořádání, do projektu jsme dostali opravdu vše, co jsme skutečně chtěli. Naše pomyslné srdce domu je takové, jak jsme si přáli, a to bez kompromisů. Povedl se nám vytvořit i prostor na galerii, který se, po zařízení, bude dát nazvat „útulným koutem“ – z jedné jeho strany bude dřevěná knihovna a z druhé bude člověka usazeného v křesle čekat pohled přes zábradlí galerie na plápolající oheň v kamenném krbu vedle velkého okna… Kuchyň s jídelnou je společná s obývacím prostorem, do kterého ústí větší točité schodiště (betonové, v budoucnu obložené dřevem).

Cena za prováděcí projektovou dokumentaci vč. výkazu výměru a vyběhání po úřadech: 110.000 Kč. Stavební povolení jsme obdrželi v prosinci 2018. Jeho získání byl učiněný „porod“ – díky čemuž se můžete těšit na kopec dalších zajímavostí v některém z příštích článků.