Pro investora (rozumějte pro majitele budoucího domu) je stavba v chráněné krajinné oblasti vždycky výzvou. Někdy malou – to v případě záměru postavit přesně takový typ domu, jaký se místně příslušné CHKO zamlouvá. A leckdy velkou – to když je vaše představa o vysněném bydlení vcelku konkrétní a úřednímu šimlu zahalenému v zeleni se jako na potvoru nelíbí.
Než koupíte pozemek v CHKO s vidinou stavby vytouženého domečku, měli byste si raději zjistit, zda vám „to za to stojí“. Na jedné misce vah je tu nádherná krajina a přírodní památky na dosah, na druhé je pak množství omezení a podmínek, které tu musíte splnit. Při napojování inženýrských sítí, návrhu domu, ale třeba i zahrady. K tomu se váží časové průtahy, vícenáklady, psychické vypětí a možná i zmařená přání.
Povinná četba před koupí stavební parcely v CHKO
Nedávno jsem narazila na výborný článek o stavbě rodinných domů v chráněných krajinných oblastech. Jmenuje se „Rekonstrukce ruiny v CHKO vás bude stát méně nervů než stavba nového domu“ a přesně popisuje i naše zkušenosti. Radomír Dohnal v něm přibližuje trable, které tu stavbychtivého investora dost možná čekají. Doporučila bych jej každému zájemci o stavbu vysněného domu v CHKO a všem realitním makléřům, jako povinné čtivo pro potenciální klienty.
Není CHKO jako CHKO a zóna jako zóna
Chráněných krajinných oblastí je v České republice pěkná řádka a pro výstavbu platí v každé z nich něco jiného. Vyhlašují se vládním nařízením a jsou dotčenými orgány ve stavebním řízení. Uvažujete o koupi stavební parcely v CHKO? Zjistěte si, ve které zóně se nachází. Může vám to ušetřit čas i budoucí nervy při získávání závazného stanoviska pro územní a stavební povolení. Čím je číslo zóny nižší (blíže k jedničce), tím jsou restrikce přísnější. Nejlépe jsou na tom stavebníci z poslední (okrajové) zóny takového území.
Stavíme v CHKO. Co bych dnes udělala jinak?
Především bych si ve fázi úvah o vysněném domě sjednala schůzku na CHKO a nespoléhala se jen na informace z jimi zpracované Příručky pro stavebníky. Vytiskla bych si obrázek nějakého domu blízkého své představě a šla si naše možnosti rovnou oťuknout. Nečekala bych s tímhle do fáze rozpracovaného půdorysu a vymazlených detailů (byť zpracovaných dle Příručky).
Nespoléhala bych se ani na logickou úvahu „když to má postaveno soused 100 m od nás, nebudeme s tím mít problém ani my“. Protože takhle to v CHKO opravdu nefunguje. Je úplně jedno, že dům přes cestu má dvě plnohodnotná patra a k tomu ještě podkroví. Vám je klidně nepovolí. Nebo že v okruhu 200 m jsou hned 4 domy se střechami nepreferované barvy. Vy se jimi inspirovat nemůžete (alespoň chcete-li získat vytoužený papír s tučným nápisem „Stavba povolena“). Ale proč tomu tak je?
Není dům jako dům
Nezasvěcený pozorovatel, např. hledač stavebních parcel, nemá šanci poznat, který dům je „nový“ a který „starý a zrekonstruovaný“. Jenže právě v tom je zakopaný pes. Pro rekonstrukci tu platí jiná pravidla. Úředníci jsou při jejich posuzování benevolentnější. Proto fakt, že něco má soused, ještě zdaleka neznamená, že to budete mít i vy. Respektive vaše novostavba.
A to není vše. Má-li obec schválený územní plán, kde je vrchol kopce vyhrazen velkým obytným domům (což o to, že postavené ční na pozadí smrákající se oblohy jako zříceniny Trosky), úřednice na CHKO bude klidně donekonečna rozporovat vaši představu postavit si coby kamenem dohodí větší rodinný dům, i když jej tentýž územní plán objemově i výškově postavit dovoluje. Proč? Protože pro bytové domy platí z pohledu CHKO jiná pravidla, než pro ty rodinné.
Do karet vám nemusí hrát ani vzrostlá vegetace na zahradě sousedů. Ta totiž jejich stavby přirozeně skryje, zatímco tu vaši ne. Argumentace, že vy přece také chcete (a jednou snad opravdu budete) mít pěknou zahradu s živým plotem a několika stromy, je celkem zbytečná. Ve chvíli rozhodování o vzhledu a umístění stavby zkrátka vyčníváte a musíte se přizpůsobit. Plánovaná vegetace nevegetace.
A tak by šlo pokračovat dál.
Tip: Chcete-li se vyhnout stresům před stavbou v CHKO, načrtněte svou představu domu na kus papíru, stáhněte fotku z Pinterestu nebo si připravte obrázek některého z typových domů. S tímhle pak běžte na CHKO. Nastiňte jim svou představu. Pro dosažení úspěchu je nezbytný dialog, čas a řádně obalené nervy.
Měnila bych?
Stavíme rodinný dům ve IV. zóně CHKO. Stavba by tu měla být z pohledu restrikcí nejsnazší. Jsme malá obec do tisícovky obyvatel, ve které jedna polovina obce spadá do CHKO a druhá ne. Jedinou „dominantou“ je tu stará továrna s vysokým komínem. Když ale vzpomínám na naši honbu za stavebním povolením a vše, co kolem stavby pod drobnohledem šimla v zeleni zažíváme doteď (např. absurdní „kontrola“ a srovnávání, jak moc vykukuje pata terasy z hlíny teď, když ještě ani nemáme střechu, a kolik vyčnívá na vizualizaci po dokončení a všech terénních úpravách), mám pocit, jako bychom tu budovali minimálně Karlštejn. Ale měnila bych? To víte, že ne! Místo, které jsme si vybrali, je pro nás kouzelné. Jedinečné. A tak si musíme říkat, že za nějakou tu námahu přece jen stojí. Přeci jen, nikdo nás nenutil, abychom stavěli právě v CHKO.